El contracte d'arres penitencials és el document habitual per a formalitzar la reserva d'un immoble entre particular i comprador abans de l'atorgament de l'escriptura pública de compravenda davant notari. A Catalunya, és un dels documents jurídics privats més freqüents en el sector immobiliari, especialment en les operacions de compravenda d'habitatge de segona mà.
Les arres penitencials, regulades per l'article 1.454 del Codi Civil espanyol, es caracteritzen perquè permeten a qualsevol de les parts desistir del contracte pagant una penalització: si és el comprador qui desisteix, perd les arres; si és el venedor, ha de retornar el doble. Aquesta regla, aparentment simple, ha generat una abundant jurisprudència sobre quan un contracte d'arres es converteix en un precontracte de compravenda exigible (arres confirmatories) i quan manté el caràcter penitencial que permet el desistiment.
El model de legals.cat inclou les estipulacions essencials per evitar conflictes jurídics: la qualificació expressa com a arres penitencials (per evitar que un tribunal les interpreti com a confirmatories), el termini per a l'atorgament de l'escriptura, el règim de penalitzacions, el preu total i la imputació de les arres al preu, l'estat de l'immoble i el règim de despeses i impostos. La versió personalitzada afegeix la clàusula condicionant la compravenda a l'obtenció d'un finançament hipotecari en condicions determinades, que és la protecció més important per al comprador en el mercat actual.
Preguntes freqüents
Vista prèvia: Contracte d'arres penitencials
✓ Darrera revisió: Abril 2026 · Legislació vigent · Feu scroll per veure el document complet
CONTRACTE D'ARRES PENITENCIALS
Conforme a l'article 1.454 del Codi Civil espanyolA [lloc de signatura], el dia [data de signatura]
REUNITS
D'una part, en qualitat de VENEDOR/A:
[nom complet], amb DNI/NIE núm. [DNI/NIE].
De l'altra, en qualitat de COMPRADOR/A:
[nom complet], amb DNI/NIE núm. [DNI/NIE].
EXPOSEN
I. Que el/la venedor/a és propietari/ària de l'immoble descrit a continuació, del qual té la plena disposició i vol vendre'l.
II. Que el/la comprador/a ha manifestat el seu interès en l'adquisició del referit immoble i vol reservar-lo en les condicions pactades en el present document.
III. Que ambdues parts, reconeixent-se mútuament la capacitat legal necessària, acorden formalitzar el present contracte d'arres penitencials al empara de l'article 1.454 del Codi Civil espanyol.
DESCRIPCIÓ DE L'IMMOBLE
[descripció completa de l'immoble]
Referència cadastral: [referència cadastral]
ESTIPULACIONS
PRIMERA. OBJECTE. Mitjançant el present contracte, el/la venedor/a es compromet a vendre al/a la comprador/a, i el/la comprador/a a comprar al/a la venedor/a, l'immoble descrit en l'exposició del present document, per un preu total de [import] euros (€), en les condicions que s'estipulen a continuació.
SEGONA. ARRES PENITENCIALS. En garantia del compromís de compravenda, el/la comprador/a lliura en aquest acte al/a la venedor/a la quantitat de [import de les arres] euros (€) en concepte d'arres penitencials, de conformitat amb l'article 1.454 del Codi Civil espanyol. El/la venedor/a reconeix haver rebut aquesta quantitat a la seva satisfacció. L'import de les arres s'imputarà al preu final de la compravenda en el moment de l'atorgament de l'escriptura pública de compravenda.
TERCERA. RÈGIM DE DESISTIMENT. De conformitat amb l'article 1.454 del Codi Civil espanyol, les arres pactades en el present contracte tenen caràcter penitencial, la qual cosa significa que: (a) si el/la comprador/a desisteix del contracte, perdrà les arres lliurades; (b) si el/la venedor/a desisteix del contracte, haurà de retornar al/a la comprador/a el doble de les arres rebudes, és a dir, la quantitat de [el doble de les arres] euros (€) (calculeu el doble). Aquesta és la penalització màxima que cap de les parts pot exigir a l'altra per desistiment; cap de les parts podrà reclamar el compliment forçós del contracte basant-se en el present document, llevat que s'hagi estipulat expressament en sentit contrari.
QUARTA. TERMINI PER A L'ESCRIPTURA. Les parts es comprometen a atorgar l'escriptura pública de compravenda davant notari dins del termini de [termini] comptats des de la data de signatura del present document. La notaria proposada per a l'atorgament de l'escriptura és [notaria proposada], llevat que les parts acordin una altra de mutu acord. Si en el termini pactat cap de les parts ha instada l'atorgament de l'escriptura, s'entendrà que ambdues parts desitgen prorrogar el termini per un mes addicional, i si transcorregut aquest termini addicional tampoc s'ha atorgat l'escriptura, s'aplicarà el règim de desistiment de l'estipulació tercera.
CINQUENA. PREU FINAL I FORMA DE PAGAMENT. El preu total de la compravenda és de [import total] euros (€). En el moment de l'atorgament de l'escriptura, el/la comprador/a abonarà la quantitat de [import total menys les arres] euros (€) resultants de deduir del preu total l'import de les arres ja lliurades, en la forma i condicions que les parts acordin en el moment de l'escriptura.
SISENA. ESTAT DE L'IMMOBLE. El/la venedor/a declara que l'immoble es troba lliure de càrregues, gravàmens, hipoteques, arrendaments i qualsevol altre dret real o personal que en limiti o condicioni la lliure disposició, o en cas contrari que les parts n'estan informades i n'accepten les condicions. El/la venedor/a es compromet a lliurar l'immoble al/a la comprador/a en el moment de l'escriptura en el mateix estat que es troba en la data del present contracte.
SETENA. DESPESES I IMPOSTOS. Les despeses notarials i registrals de l'escriptura de compravenda seran a càrrec del/de la comprador/a. L'Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (plusvàlua municipal) serà a càrrec del/de la venedor/a, llevat de pacte exprés en contrari, de conformitat amb la normativa vigent. L'Impost sobre Transmissions Patrimonials o l'IVA corresponent serà a càrrec del/de la comprador/a.
VUITENA. PROTECCIÓ DE DADES. Les dades personals de les parts es tractaran exclusivament per a la gestió del present compromís de compravenda (RGPD UE 2016/679 i LOPDGDD 3/2018).
NOVENA. JURISDICCIÓ. El present contracte es regeix per la legislació espanyola i el Codi Civil de Catalunya. Per a qualsevol controvèrsia, les parts se sotmeten als Jutjats i Tribunals del lloc on se situa l'immoble objecte del present contracte.
I en prova de conformitat, les parts signen el present contracte per duplicat.
EL/LA VENEDOR/A
Els camps en cursiva s'omplen automàticament amb les vostres dades en la versió personalitzada.
Necessiteu un altre document?
legals.cat disposa de 15 models de documents legals en català.
Veure tots els documents →